Обследование инженерных систем здания

Инженерные системы здания — это комплекс оборудования, специальных сооружений и коммуникационных сетей, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности и условий для производства. Условно делятся на внешние и внутренние. Неотъемлемым фактором эксплуатации любых инженерно-технических систем снабжения является целевое или регулярное обследование. Оно проводится с целью решения тех или иных задач (модернизация, проверка на соответствие требованиям и т.д.), выполняется в определённых случаях, различается по типам зданий и коммуникаций.

Цели и задачи обследования инженерных систем

Техническое обследование инженерных систем здания — это мероприятия по оценке реального состояния и функционала действующего оборудования, зданий и коммуникационных сетей. Целью проведения обследования может быть выявление дефектов, снижения функциональных возможностей, отклонений от норм, реконструкция, модернизация, ремонт, сокращение производственных расходов и прочее.

Профессиональная экспертиза инженерных систем позволяет решить следующие задачи:

• определение степени морального и физического износа оборудования, коммуникаций, зданий и конструкций;
• оценка возможностей по увеличению эксплуатационных нагрузок;
• определение возможности модернизации инженерной сети с целью повышения производительности;
• выявление слабых мест, требующих текущего или капитального ремонта;
• оперативная оценка состояния инженерных сетей на объектах незавершённого строительства;
• получение конкретных шагов для достижения той или иной цели;
• составление предварительной сметы будущих мероприятий;
• восстановление исполнительной и проектно-технической документации;
• оценка возможности дальнейшей эксплуатации коммуникаций;
• определение возможности демонтажа изношенных инженерных сетей.

Независимо от поставленной задачи по результатам проведения обследования инженерных систем зданий и сооружений всегда составляется техническое заключение. Стоимость и сроки выполнения подобных мероприятий зависит от удалённости объекта, его размеров, типа, назначения и других факторов.

В каких случаях необходимо обследование

Причинами для проведения внеочередного обследования инженерных систем здания могут быть следующие факторы:

• Выявлены отклонения от действующих норм в проектной, рабочей или исполнительной документации.
• Необходимость ввода новых или модернизированных инженерных сетей в эксплуатацию, пусконаладочные работы.
• Монтажные работы выполнены без надлежащего качества.
• Возникли проблемы с запуском и наладкой работы коммуникации.
• Аварийное состояние зданий и сооружений, в том числе, после стихийных бедствий и других разрушительных факторов.
• Чрезвычайные происшествия, аварии, сбои в работе без видимых причин.
• Неоправданное повышение расходов на содержание и эксплуатацию инженерных систем, которые невозможно выявить без экспертной оценки.
• Запланированная реконструкция.
• Модернизация.
• Повышение производительности или эффективности.
• Расширение производства.
• Незапланированная смена подрядчика.
• Регламентное обслуживание зданий и сооружений в соответствии с установленными нормами.
• Оценка инженерных сетей с целью составления более точной стоимости объекта перед операциями коммерческого характера (продажа, покупка, аренда).
• Решения разного рода споров, в том числе, в судебном порядке.

Существуют также и запланированные обследования инженерных систем, которые проводятся в заранее прописанные сроки. Периодичность и условия выполнения подобных экспертиз зависят от типа коммуникации, заложенного изначально ресурса и характера эксплуатации. В некоторых случаях сроки и периодичность запланированных обследований инженерных сетей принудительно сокращаются. Такое бывает, если косвенно были выявлены просчёты в рабочей документации, грозящие резким снижением безопасности, надёжности и производительности коммуникаций без ремонта, реконструкции и прочих мероприятий.

Особенности обследования в жилых и нежилых зданиях

При проведении обследований инженерных сетей в жилых и нежилых зданиях особое внимание обращается на факторы, представляющие угрозу для людей. Соответственно, требования относительно состояния и функциональности сетей в жилых домах более жёсткие, чем для промышленных и производственных объектов. Упомянутые факторы важны и в случае с нежилыми постройками, тем не менее, нормы здесь относительно мягче.

Стоит выделить несколько особенностей, касающихся разницы между обследованием инженерных сетей в жилых и нежилых зданиях:

• В жилых зданиях обследованию могут подвергаться не только узловые точки объекта, но и конкретные ответвления инженерных сетей. К примеру, в отдельных квартирах, что требует согласования с жильцами.
• Собственник нежилого здания, как правило, один. Соответственно, значительно упрощается решения организационных вопросов по комплексному обследованию инженерно-технических сетей (предоставление документации, допусков и пр.).
• В жилых зданиях в обязательном порядке учитывается и проверяется не только техническая часть коммуникаций, но также особое внимание уделяется санитарным, гигиеническим, пожарным, эпидемиологическим и прочим нормативам.
• В жилом здании зачастую возникает целый ряд трудностей с проведением комплекса мероприятий по оценке состояния инженерных сетей. С этой целью обычно привлекаются управляющие компании или другие структуры, так или иначе заинтересованные в проведении ремонтных или реконструкционных работ.
• Обследование инженерных систем в жилых зданиях требует привлечения специалистов из уполномоченных государственных инстанций, которые осуществляют надзор и контроль.

Эти факторы учитываются при проведении экспертизы, так как они влияют на подход к работе, цели, задачи, результаты, стоимость и сроки выполнения обследования.

Типы инженерных сетей

При обследовании инженерных сетей учитывается их тип, назначение, функционал, а также нормативы, предусмотренные в ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». В целом, инженерные системы принято разделять на внешние и внутренние. Также тип определяется назначением и функциональными особенностями коммуникаций.

К внешним инженерным системам относится оборудование, конструкции и коммуникации, физически расположенные за пределами обследуемого объекта. В том числе, внешними считаются такие системы, как:

• линии электропередачи;
• трансформаторные подстанции;
• тяговые подстанции;
• городские теплосети;
• тепловые пункты;
• источники водоснабжения;
• очистные станции;
• коллекторы;
• наружное освещение;
• газораспределительные пункты;
• газовые трубопроводы;
• сети связи.

Соответственно, внутренними инженерными сетями называется оборудование, коммуникации и конструкции, физически расположенные внутри исследуемого объекта. Обследование внутренних инженерных систем здания выполняется для следующего:

• внутренняя электропроводка с напряжением до 380 В;
• сети подачи теплоносителей;
• водопровод;
• внутренние канализационные сети;
• системы вентиляции помещений;
• системы связи — диспетчерские, структуры автоматизированного управления, охраны, визуализации и контроля доступа на объект.

Классификация по месту расположения является всего лишь общим или условным разделением инженерных коммуникаций. Более точно по типам они различаются в зависимости от возложенных на них функций. В соответствии с этими функциями проводится обследование, составляется план работ, ставятся задачи, учитывается соответствие конкретным нормам, прописанным для каждой коммуникации в строительных правилах.

Состав работ

На основании вышесказанного следует выделить инженерные сети по типам, которые обследуются при комплексном подходе к обследованию объектов. В том числе, сюда относится:

• электроснабжение;
• водоснабжение;
• водоотведение;
• водостоки и ливневые канализации;
• газоснабжение;
• теплоснабжение;
• удаление мусора;
• водяное отопление;
• воздушное отопление;
• вентиляция;
• кондиционирование воздуха и холодоснабжение;
• связь;
• автоматизация и диспетчеризация.

В зависимости от типа, назначения и функционала инженерной системы разрабатывается поэтапный план проведения работ по обследованию, задаются цели и задачи, а также составляется техническое заключение.

Этапы обследования и нормативная документация

Вкратце рассмотрим этапы и некоторые особенности обследования ключевых инженерно-технических систем в зависимости от их типа и назначения.

Электроснабжение

Обследование проводится в соответствии с нормативами, содержащимися в СП 134.13330.2012 «Системы электросвязи зданий и сооружений. Основные положения проектирования». Дополнительно используются СП 76.13330.2012 «Электротехнические устройства». В процессе обследования оценивается сетевая нагрузка, проверяется соответствие нормам защитного оборудования и правильность разводки силовых цепей, осматривается осветительное оборудование.

Водоснабжение

При обследовании руководствуются нормами и рекомендациями, изложенными в СП 31.13330.2012 «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения». Экспертиза включает в себя визуальную оценку состояния сетей. Также проводится инструментальное обследование. Высчитываются предельные нагрузки с целью определения шагов по предотвращению непредвиденного выхода коммуникаций из строя. Определяется толщина отложений на внутренних стенках водопроводных сетей с целью составления или корректировки плана водоподготовки.

Водоотведение

Проверяется соответствие системы требованиям, изложенным в СП 32.13330.2012 «Канализация. Наружные сети и сооружения». Оценивается степень засорённости коммуникаций, проводится телевизионное обследование, выявляются проблемные участки и составляется план профилактических или очистных мероприятий. Дополнительно проверяются вентиляционные стояки и ревизии, определяется уклон расположенных горизонтально канализационных трубопроводов.

Теплоснабжение

Целью обследования систем теплоснабжения является проверка на соответствие требованиям, указанным в СП 124.13330.2012 «Тепловые сети». В том числе, проверяется исправность теплового оборудования, эффективность схемы разводки подающей и обратной магистрали, проводятся контрольные замеры температуры, оценивается толщина отложений на внутренних стенках труб для подачи теплоносителя.

Вентиляция

Обследование вентиляции выполняется с учётом требований, изложенных в СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха». В том числе, оценивается эффективность, измеряется кратность воздухообмена, уровень шума оборудования. На основании полученных данных составляется заключение, а в случае неудовлетворительной работы вентиляционной системы — поэтапный план её реконструкции.

Результат обследования

Результатом проведённых работ всегда является отчёт обследования инженерных систем здания и техническое заключение, в состав которого входит:

1. Пояснительная записка.
2. Описание исследуемого объекта.
3. Результаты визуального осмотра.
4. Результаты инструментального исследования.
5. Чертежи и поэтажный план системы.
6. Расчётные и существующие нагрузки на здания и конструкции.
7. Места для возможной установки дополнительного оборудования.
8. Рекомендации по устранению найденных дефектов.
9. План реконструкции или модернизации.
10. Общие выводы по результатам обследования.

Дополнительно к техническому отчёту прилагается копия технического задания, сертификаты, результаты лабораторных испытаний (если таковые проводились в ходе обследования), ведомость дефектов, копии актов и протоколов, имеющих отношение к состоянию проверяемого объекта.

Заключение

Обследование инженерных сетей — многоцелевое комплексное мероприятие, позволяющее оценить состояние коммуникаций, поддержать или повысить эффективность, сократить расходы и решить ряд других важных задач. Выдаваемые по результату исследований отчёты содержат всю необходимую информацию, на основании которой можно вводить объект в эксплуатации, проводить ремонтные работы, модернизацию и другие операции.

Для заказа услуги вы можете заполнить заявку на сайте или позвонить по номеру 8-800-775-87-88.