Эксплуатация зданий

Эксплуатация зданий — это комплекс организационных и технических мероприятий, обеспечивающих безотказную и бесперебойную работу всех систем и конструктивных элементов объекта на протяжении всего эксплуатационного периода, а также полноценное функционирование объекта по назначению.

Каждый введенный в эксплуатацию строительный объект должен быть надежным, обеспечивать комфортные и безопасные условия для жизнедеятельности человека. Техническое обслуживание зданий и сооружений направлено на непрерывное поддерживание строений в исправном состоянии, своевременное устранение дефектов при их возникновении и обеспечение эксплуатационной пригодности.

Цели и задачи эксплуатации зданий

Чтобы объект был надежным и долговечным недостаточно только правильно провести строительство, но также важно чтобы грамотно и в соответствии действующих регламентов осуществлялась эксплуатация жилых зданий и сооружений или строений другого предназначения. Поэтому сразу после того, как произошел ввод в эксплуатацию здания должна быть организована инженерная эксплуатация, в основные задачи которой входит обеспечение:

• безотказного функционирования постройки согласно его прямого назначения;
• поддержания технологических характеристик на весь срок эксплуатации здания;
• должного уровня безопасности строений и комфорта пребывающих в них людей;
• безаварийного функционирования коммуникаций и инженерно-технических систем;
• благоприятного внутреннего микроклимата: влажности воздуха, температуры и других факторов;
• безукоризненного состояния объекта и придомовой территории, как того требуют действующие санитарно-гигиенические нормы.

Если правильно организовать техническое содержание зданий, то это позволит обеспечить не только бесперебойную работоспособность всех инженерных систем, но также существенно продлить эксплуатационный период строительных объектов.

Что включает в себя эксплуатация зданий, состав и правила проведения эксплуатационных работ

Безопасность эксплуатации зданий напрямую зависит от того, насколько правильно и качественно выполняется их техническое обслуживание.

Процессы эксплуатации строительных объектов подразумевают выполнение ряда работ, которые условно разделяются на три основные группы:

• санитарное содержание. Включает работы по уборке помещений и придомовой территории, сбору и вывозу твердых отходов, обслуживанию и промывке канализации, водостоков и мусоропроводов, обрезку деревьев и уход за элементами озеленения;
• техническое обслуживание. Технический регламент предусматривает проведение ответственными лицами плановых осмотров конструкций и функционирующего в здании инженерного оборудования на предмет соответствия действующим нормам и стандартам, результаты которых записываются в журнал. Кроме этого в группу входит обеспечение в помещениях благоприятной среды для пребывания людей, соблюдение норм пожарной безопасности, содержание в надлежащем состоянии помещений, фасадов, крышных конструкций и других конструктивных элементов, обслуживание и наладка коммуникаций, газового, вентиляционного, санитарно-технического и другого оборудования, подготовка зданий к осенне-зимнему сезону;
• ремонтные работы, направленные на устранение возникших в ходе эксплуатации сооружения дефектов, восстановление изношенных конструктивных элементов. В данную группу входит текущий и капитальный ремонт, а также аварийно-восстановительные работы, если в таковых возникнет необходимость.

Также правила эксплуатации зданий на протяжении всего эксплуатационного срока предусматривают строгое соблюдение требований безопасности охраны труда, реконструкцию и модернизацию инженерных систем, оперативное устранение возникших неполадок, постоянное взаимодействие со сторонними организациями, помощь которых требуется в обеспечении качественного сервиса.

Кроме стандартных мероприятий техническая эксплуатация производственных зданий, общественных и жилых сооружений также включает административные процедуры. К их числу относят регулярную инвентаризацию коммуникационных систем, ведение технической документации, составление и сдача отчетов, поиск решений по повышению энергоэффективности.

Требования к эксплуатации конструкций зданий подразумевают строгое следование техническим регламентам и соблюдение утвержденного графика плановых мероприятий. Только при таком подходе можно обеспечить безопасность и комфортность жильцов или работающего персонала.

Документы, регулирующие эксплуатацию зданий

Система эксплуатации административных зданий, промышленных и других объектов четко регламентирована нормативно-правовыми актами:

• градостроительный кодекс РФ;
• СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов». Основные положения»;
• ФЗ № 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»;
• ФЗ № 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
• ФЗ № 184 «О техническом регулировании;
• ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Это основные документы, регламентирующие техническое обслуживание зданий. Кроме этого могут действовать и другие в зависимости от типа и назначения объекта. Например, если объектом выступает газовая котельная, то нормативная эксплуатация промышленных зданий осуществляется в соответствии ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов».

Кто отвечает за безопасную эксплуатацию

Для ведения эксплуатационного контроля собственниками объектов назначается ответственный специалист – инженер по эксплуатации зданий. По поводу квалификации такого специалиста конкретных указаний техрегламент не дает, но ввиду возлагаемых функций и повышенной ответственности очевидным фактом являет то, что такую должность занимать может только профессиональный специалист с профильным образованием.

Управление эксплуатацией

Современные объекты и сооружения – это достаточно сложные объекты с инженерным и техническим оснащением. Управление эксплуатации зданий состоит из следующих направлений, которые должна выполнять служба эксплуатации:

• техэксплуатация: обслуживание и ремонт инженерных систем, удаление отходов, уборка и другие мероприятия;
• организация размещения подразделений и персонала для производственных и административных объектов, контроль за выполнением бытовых услуг для жилых объектов;
• организация охраны окружающей среды, благоустройства придомовой территории, культурного досуга жильцов или работников;
• обеспечение охраны объекта и контроль за доступом в помещения.

Любые возникшие нарушения в ходе эксплуатации сразу же должны устраняться. Для их своевременного обнаружения инструкция подразумевает диагностику и технический контроль, для проведения которого при необходимости должны привлекаться профильные службы.

Заключение

С появлением инноваций в реконструкции городской застройки система технической эксплуатации является необходимой для полноценного функционирования зданий. Если соблюдать порядок эксплуатации и действовать в соответствии технических регламентов, то можно с минимальными затратами обеспечить долговечность и надежность зданий, а также комфортную жизнедеятельность человека.