Обследование жилых зданий

Жилые здания, как и любой объект капитального строительства в процессе эксплуатации постоянно подвергаются погодным, механическим, техногенным и другим воздействиям. Вследствие таких воздействий происходит физический износ конструкций, ухудшается их несущая способность, в отдельных элементах и в здании в целом возникают деформации. Поэтому для определения фактического состояния объектов, выявления причин преждевременного износа, расчета объема работ по их ремонту или реконструкции периодически необходимо проводить техническое обследование жилых зданий.

По каким параметрам определяется техническое состояние жилого здания

Техническое состояние здания определяется совокупностью присущих ему на текущий момент времени эксплуатационных свойств и характеристик.

В процессе обследования выявлению подлежат:

• дефекты, вызванные ошибками при проектировании объекта;
• отклонение от проектных данных при возведении строения;
• дефекты монтажа сборных конструкций;
• механические повреждения, возникшие вследствие нарушений правил эксплуатации;
• вызванные техногенными ситуациями или стихийными бедствиями нарушения целостности зданий;
• повреждения от агрессивных воздействий внешней среды;
• повреждения от динамических и статических воздействий, непредусмотренных проектом.

Определив, в каком состоянии находится жилое здание, можно разработать план мероприятий по предотвращению критических деформаций и улучшению его эксплуатационных характеристик.

В каких случаях проводится обследование

Нормы, требования и периодичность обследований обусловлены законодательством РФ. Основными нормативными документами являются СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций сооружений и зданий» и ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила мониторинга и обследования техсостояния».

Согласно нормативно-технических документов обследование многоквартирных домов и других объектов жилого назначения необходимо проводить:

• при обнаружении в здании повреждений, деформаций и других значительных дефектов;
• по истечении нормативных и проектных сроков эксплуатации дома;
• после стихийных бедствий, пожаров, техногенных катастроф и аварий, повлекших за собой повреждение здания или его отдельных конструктивных элементов;
• при изменении функционального назначения;
• перед реконструкцией или проведением капитального ремонта;
• при планировании перепланировки здания или отдельных помещений;
• при вводе в эксплуатацию самостроя;
• по предписанию органов и служб строительного надзора.

В зависимости от причины, по которой требуется техобследование, осмотры объекта разделяются на текущие (частичные и общие), сезонные и внеочередные.

Поводом для обследования общего имущества многоквартирного дома может быть также инициатива владельцев объекта.

Какие организации могут проводить обследование

Мониторинг и обследование технического состояния жилых зданий могут проводить только специализированные компании, которые имеют лицензии, допуски СРО, инструментальную и техническую базу. Требование к экспертным организациям четко прописаны в ГОСТе 31937-2011 (гл. 4, п. 4.1).

Если инженерно-технические исследования выполнены нелицензированной компанией, то результаты такого техобследования не будут считать официальными.

Этапы обследования и виды работ

Порядок проведения техобследований объектов жилого назначения регламентируется техническими регламентами, положениями и ГОСТами. Для каждого объекта Программа обследования жилого здания составляется индивидуально с учетом целей техэкспертизы и поставленных перед экспертами задач.

При этом существует общий порядок исследовательских работ, которые выполняются поочередно и разделяются на несколько этапов.

Подготовительный

Подготовку к техобследованию специалисты начинают со сбора технической, проектной, эксплуатационной, исполнительной, сметной и другой информации о здании. Основная задача этого этапа – собрать максимум информации. Чем больше данных обработает и проанализирует эксперт, тем быстрее и проще выполняются исследовательские мероприятия.

Визуальное обследование

Цель визуального осмотра – обнаружить и зафиксировать все видимые дефекты: прогибы балок перекрытий, трещины, крены кирпичной кладки, повреждения коммуникационных трубопроводов, перекосы ферм, деформации грунта и другие.

Все выявленные повреждения документируют. Деформации фотографируют или снимают видео и описывают.

Если правильно провести визуальный осмотр объекта, то уже на этом этапе можно диагностировать основные повреждения строения. Руководствуясь симптоматикой, специалист определит причины возникновения дефектов и составит план их эффективного устранения.

Инструментальные измерения

В зависимости от причин проведения техобследования и особенностей самого объекта применяются разные методы инструментального обследования технического состояния жилых зданий.

На этой стадии проводятся:

• обмерные работы, позволяющие обнаружить отклонения фактических параметров строительных конструкций от проектных;
• проверка бетона на однородность, твердость и прочность ударно импульсным методом и техникой «отрыв со скалыванием»;
• определение типа и диаметра арматуры с помощью радара;
• измерение уровня влажности с использованием гигрометра;
• шурфование фундамента и грунтового основания, на которых расположено здание.

В ходе экспертизы исследуются не только строительные конструкции, но также инженерные системы. Например, проводится обследование технического состояния вентиляции, электросети, систем тепло- и водоснабжения.

При необходимости отбираются образцы конструкций для лабораторных исследований и испытаний.

Камеральный этап

По окончании инструментального обследования специалисты выполняют проверочные расчеты в камеральных условиях:

• оценивают уровень износа объекта, руководствуясь ВСН 53-86 (р);
• обобщают все выявленные дефекты и устанавливают причины их появления;
• определяют оценку технического состояния здания;
• разрабатывают схемы и рекомендации по устранению повреждений.

Результатом техобследования является составленное экспертной организацией техническое заключение, в котором описаны все дефекты, результаты исследований, методы устранения неисправностей и повреждений.

Заключение

На любом этапе строительства или эксплуатации жилого здания может возникнуть потребность в его техническом обследовании. Следует понимать то, что даже незначительная трещина может привести к серьезным разрушениям объекта. Поэтому проводить обследование необходимо для каждой строительной конструкции. Своевременно проведенная экспертиза поможет предотвратить образование серьезных дефектов, сократить расходы на обслуживающие и ремонтные работы и продлить срок безопасной эксплуатации дома.