Предпроектная документация

В реализации решений по строительству самым первым и весьма важным этапом является предпроектная подготовка.

Предпроектная документация – это совокупность исследовательских документов, по которым определяются экономические и технические характеристики, и целесообразность реализации проекта. Разрабатывается она не только на строительство новых объектов, но также при реконструкции, расширении и техническом перевооружении уже эксплуатируемых зданий.

Для чего разрабатывают предпроектную документацию

Грамотно составленная предпроектная градостроительная и проектная документация существенно облегчает задачу получения в соответственных госучреждениях исходно-разрешительных документов, позволяет выбрать наилучшие проектные решения и способы выполнения строительно-монтажных работ.

Подготовка предпроектной документации имеет следующие цели:

• обоснование возможности и целесообразности расположения объекта в соответствии норм и требований градостроительства;
• определение возможности проведения в конкретных условиях запланированных строительных работ;
• анализ на соответствие строительного объекта и земельного участка санитарным нормам;
• изучение и анализ экологических особенностей местности;
• выявление возможных проблем и потенциальных угроз, которые могут возникнуть в ходе реализации проекта;
• определение примерной стоимости строительных работ и суммы, которая может потребоваться на решение сопутствующих проблем.

Все из указанных выше целей сводятся к обоснованию соответствия реконструкции существующего или возведения нового объекта градостроительным требованиям с учетом экологических, историко-культурных, социальных, санитарных и строительных норм.

Виды зданий

Согласно типологической классификации все сооружения и здания по целевому назначению разделяются на:

• гражданские. В эту группу входят жилые здания (гостиницы, жилые дома, пансионаты, общежития и другие), общественные (торговые центры, музеи, театры, спортзалы, заведения здравоохранения и т.д.) и административные (госучреждения, офисные и другие управленческие здания);
• промышленные – заводы, производственные цеха, фабрики, склады, электростанции и другие;
• сельскохозяйственные – мастерские и склады, помещения для скота, силосные башни, теплицы);
• культовые – часовни, церкви, костелы.

Существуют еще оборонно-крепостные сооружения (например, донжоны, замки), но ввиду отсутствия оборонительных нужд давно прекращено их строительство.

Кроме этого по своей значимости все здания разделяются на классы:

• I класс – объекты общественного назначения, выполняющие весомую роль в формировании городской инфраструктуры и многоэтажные жилые (больше 6 этажей);
• II класс включает здания массового строительства, 4-ех и 5-тиэтажные жилые дома;
• III класс – малоэтажные дома с небольшой вместительностью;
• IV класс – это сооружения, к которым выдвигается минимум требований.

Для объектов каждого класса может потребоваться разработка предпроектной документации в полном или упрощенном объеме.

Для каких объектов чаще всего выполняется предпроектная документация

Предпроектная проработка, которую еще называют прединвестиционной, как правило разрабатывается для получения результатов прединвестиционных исследований, при планировании строительных объектов и участия в торгах открытого типа, товарных аукционах, тендерах. Кроме этого предпроектная стадия необходима при возведении конструктивно сложных зданий и сооружений с особым стилем и архитектурой.

Чаще всего такие документы применяются при строительстве многоэтажных жилых домов, объектов социально-культурного, коммерческого, коммунально-бытового, производственного назначений.

Наличие такой документации упрощает определение стратегии дальнейшей работы, позволяет подтвердить важность строительного решения и оценить целесообразность реализации инвестиционного проекта.

Этапы разработки предпроектной документации

Цикл проектных работ включает в себя несколько этапов, каждый из которых подразумевает определенный объем и вид работ. Порядок разработки предпроектной документации в строительстве следующий:

• научно-исследовательские работы, в ходе которых получается вся информация для оценки функциональных параметров, способных повлиять на строительный процесс и эксплуатацию будущего объекта;
• техническое и экономическое обоснование. Эта стадия состоит из комплекса мероприятий по уточнению и анализу полученной на первом этапе информации, создания архитектурной конструкции с учетом технических требований и пожеланий заказчика, прогнозного расчета дохода от реализации проекта, и обоснования инвестиционной привлекательности сооружения;
• подготовка технического задания. В нем указываются основные задачи проектирования, фиксируются проблемы, решение которых может потребоваться при проведении строительного процесса;
• составление и согласование пакета документов. После сбора всей информации проводится согласование предпроектной документации и при положительном результате можно приступать к разработке основного проекта строительства.

Более детальный порядок подготовки и требования к предпроектной документации содержатся в Техническом кодексе установившейся практики (ТКП).

Состав предпроектной документации

Законодательством точное содержание документов не устанавливается, только в утвержденном Постановлением № 1008 Положении о госэкспертизе приведены разъяснения о возможном перечне документов.

В зависимости от специфики объекта в состав предпроектной документации входят:

• ведомости и протоколы инженерно-изыскательных работ;
• технико-экономическое обоснование строительного проекта;
• результаты проведенных технико-экономических расчетов;
• определение основных технических решений;
• исследование земельного участка на предмет возможности проведения на нем строительных работ и составление генплана объекта;
• технический анализ существующего здания при предстоящей его реконструкции или модернизации;
• техническое задание;
• смета на проведение проектных и строительных работ.

На объекты, строительство которых полностью или частично будет проводиться за счет финансирования из госбюджета, получаемых под государственные гарантии кредитов или других бюджетных средств обязательной является экспертиза предпроектной документации.

При положительном результате экспертизы заказчиком и застройщиком осуществляется утверждение предпроектной документации.

Почему важно разрабатывать предпроектную документацию в сфере бизнеса

Каждая предпроектная подготовка являет собой совокупность трех тесно взаимосвязанных между собой решений:

• бизнес-проект, описывающий эффективность проектного решения, окупаемость инвестиций и определяющий дополнительную прибыль от реализации проекта;
• строительный проект, в котором четко сформирован процесс строительства и реализация каждого его этапа;
• инвестиционный проект – содержит информацию о ходе инвестирования в строительство и окупаемости проекта с начала его финансирования и до получения чистой прибыли.

Вывод очевиден – предпроектная документация на 90% определяет технико-экономические показатели строительного процесса, целесообразность инвестирования в конкретный объект и то, насколько эффективно он будет работать на прибыль.

Заключение

Основная задача предпроектной документации – определение инвестиционной привлекательности проектного решения. Наличие такой документации предоставляет заказчику ответ на вопросы о рациональности строительства, специфике процессов возведения объекта, сроках выполнения и стоимости работ. Кроме этого прошедшая экспертизу предпроектная подготовка выступает гарантией того, что согласование в соответственных госслужбах основного проекта строительства пройдет положительно.